Unde este piața acum și încotro se îndreaptă?
Pe scurt: piața industrial & logistic rămâne cel mai dinamic segment imobiliar din România în 2025. Stocul modern se apropie de 8 mil. mp, cererea este în creștere față de 2024, iar chiriile prime se mențin în jur de 4,5–5 €/mp/lună în hub-urile mari. Se livrează mai puțin decât în anii „fierbinți”, ceea ce ține rata de neocupare ~5–6% la nivel național. Investițiile noi mizează pe eficiență energetică (fotovoltaice pe acoperiș) și pe locații cu acces la autostrăzi, centuri și forță de muncă. (Cushman & Wakefield Echinox)
Dimensiunea pieței și livrări
România avea la final de T3 2025 circa 7,78 mil. mp de spații industrial-logistice (+209.000 mp livrați în primele 9 luni) și aprox. 412.000 mp în construcție. Față de 2024, ritmul noilor livrări a încetinit (~-24%), ceea ce arată o piață mai selectivă pe proiecte și locații. (Cushman & Wakefield Echinox)
Cerere: cine închiriază și de ce
Activitatea de închiriere a crescut în 2025 (YTD) față de 2024. Doar în H1 2025 s-au tranzacționat >417.000 mp (+20% an/an), iar până la T3 volumul a rămas robust, cu ~235.000 mp închiriați în Q3 și ~750.000 mp YTD. Motoarele sunt retail/FMCG, 3PL, e-commerce și automotive, pe fondul nearshoring-ului și al reorganizării lanțurilor logistice. (Property Forum)
Rată de neocupare și chirii
Vacancy se stabilizează în intervalul ~5–6% (București ~5,4%), susținută de pipeline-ul mai redus de proiecte speculative. Chiriile prime se mențin 4,5–5 €/mp/lună în marile hub-uri, fără presiuni majore de scădere. (Cushman & Wakefield Echinox)
Hărțile fierbinți: unde se dezvoltă
- București–Ilfov rămâne liderul absolut al stocului și al construcțiilor în derulare. Dezvoltatorii continuă fazări ample pe A1/A3 sau nord-est (Ștefăneștii de Jos). (Cushman & Wakefield Echinox)
- Vest & centru (Timișoara, Arad, Cluj, Brașov) atrag producție și logistică regională; marii jucători și-au consolidat pozițiile aici. (ctp.eu)
- Noi inițiative: extinderi la VGP Park Bucharest 2 pentru last-mile/e-commerce; proiecte ELI Parks în nord-vestul și nord-vestul Capitalei. (thediplomat.ro)
Ce construiesc dezvoltatorii (și cum diferă față de trecut)
- Big-box la autostradă – unități de 10–50.000 mp, cu posibilitate BTS (built-to-suit) pentru producție ușoară/automotive.
- Urban/last-mile – spații flexibile 1.800–10.000 mp aproape de oraș, cerute de retail & e-commerce pentru timpi de livrare scurți.
- Fazare atentă – mai puține proiecte speculative, focus pe pre-închirieri și pe eficiență operațională. (thediplomat.ro)
ESG și energie: fotovoltaice pe acoperiș, cost total de ocupare mai mic
Jucători precum WDP și CTP instalează accelerat PV pe depozite (ținte de ~250 MWp la nivel de grup pentru WDP și zeci/sute de MWp în portofoliul CTP), reducând costul cu energia pentru chiriași și amprenta de carbon. Exemple recente în România includ proiecte de 3–13 MWp pe parcuri din Ilfov/București. Pentru chiriași, asta contează direct în TCO (total cost of occupancy). (wdp.eu)
Actori și proiecte care conturează trendul
- CTP – expansiuni & achiziții de portofolii industriale, cu livrări noi pentru automotive, electronice, retail. (ctp.eu)
- WDP – faze noi în WDP Park Bucharest – Ștefănești, inclusiv centre mari de distribuție; program solar extins. (wdp.eu)
- VGP – nou parc în București, spații flexibile pentru last-mile. (thediplomat.ro)
- ELI Parks – proiecte noi în București și țară, cu livrări 2025–2026. (Business Forum)
Concluzia de piață pe 2025
- Cererea se menține solidă, mai ales pe retail/3PL/e-commerce & producție ușoară; livrările sunt mai prudente, deci vacancy rămâne controlat. (Property Forum)
- Chiriile prime stau stabile, iar negocierea se mută pe fit-out, eficiență energetică și servicii (PV, încărcare EV, automatizări). (colliers.com)
- Localizarea (nod rutier + forță de muncă) și ESG diferențiază proiectele câștigătoare. (Cushman & Wakefield Echinox)
Ghid rapid pentru chiriași (producție & depozitare)
- Bugetare corectă: pe lângă chirie, calculați service charge, utilități, eventualele costuri cu energie din PV (PPA on-site), fit-out (birouri, sprinklere ESFR, LED, rafturi), rampă/locuri TIR, securitate 24/7. (Tendințe ESG: roof-top PV la marii dezvoltatori). (wdp.eu)
- Flexibilitate contractuală: luați în calcul step-ups indexate, extensii de spațiu (right of first refusal în același parc), opțiune de prelungire, SLA operaționale.
- Timpi de livrare: pentru BTS, alocați 9–12 luni de la semnare până la operațional (autorizare + execuție), în funcție de utilități și specificații tehnice. (Tendință: fazare, mai puțin speculativ). (Cushman & Wakefield Echinox)
Ghid rapid pentru proprietari/dezvoltatori
- Produsul care se închiriază repede: 10–20.000 mp, clear height 10–12 m, 1 rampă/1.000 mp, sprinklere, cross-dock opțional, birouri modulare, certificare BREEAM/LEED și PV ready.
- Unde să cauți teren: în inelul autostrăzilor (A1/A3/A0 la București), coridoarele vestice (A1/A3 către Timișoara/Cluj), și polii în creștere (Brașov, Oradea). (Cushman & Wakefield Echinox)
- Strategie de risc: mai mult pre-lease & BTS, mai puțin speculativ; diferențiere prin eficiența energetică și servicii pentru chiriași (energy-as-a-service, încărcare EV). (eib.org)
Ce putem face pentru compania ta
Suntem agenție cu acoperire națională pe industrial & logistic. Putem:
- Defini cerințele operaționale (layout, flux, utilități),
- Scurta shortlist-ul la parcurile și halele potrivite,
- Negocia comercial & tehnic (TCO, PV, SLA),
- Coordona mutarea până la „go-live”.
Surse (selecție, octombrie 2025)
- C&W Echinox, Romania Industrial Marketbeat Q3 2025 – stoc, livrări, pipeline, vacancy, volume de închiriere. (Cushman & Wakefield Echinox)
- Colliers România, H1 2025 Market Report & News – chirii prime 4,5–5 €/mp/lună; creștere cerere H1. (colliers.com)
- CBRE România, Industrial Market Figures Q1 2025 – TLA Q1: 204.400 mp. (cbre.ro)
- WDP, Ștefănești/București – fază nouă; program fotovoltaic (țintă ~250 MWp). (wdp.eu)
- VGP, Bucharest 2 – proiect pentru e-commerce/last-mile. (thediplomat.ro)
- ELI Parks, ELI Park 5 București (2025–2026) – faze noi. (Business Forum)